改村→興產(chǎn) 探尋“城”長(zhǎng)的答案

　　在超特大城市從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的時(shí)代浪潮中，廣州選擇了一條向內(nèi)生長(zhǎng)、向質(zhì)躍升的城市內(nèi)涵式發(fā)展道路。2025年，城市更新領(lǐng)域完成固定資產(chǎn)投資超1900億元，其中城中村改造達(dá)1300億元；52個(gè)專項(xiàng)借款項(xiàng)目全面開(kāi)工，新開(kāi)工安置房7.8萬(wàn)套。

　　進(jìn)入“十五五”開(kāi)局之年，廣州正牢牢把握政策機(jī)遇，持續(xù)深化制度機(jī)制創(chuàng)新，始終保持推進(jìn)城市更新和城中村改造的強(qiáng)勁勢(shì)頭。今年一季度，廣州城市更新領(lǐng)域完成固定資產(chǎn)投資569億元、同比增長(zhǎng)42%，其中城中村改造投資同比增長(zhǎng)77%。以切實(shí)舉措加力提速，跑好城市更新這場(chǎng)“接力跑”。

　　制度先行，為全國(guó)探路。

　　廣州的底氣，首先來(lái)自法治化、系統(tǒng)化的謀劃。2024年，全國(guó)首部城中村改造地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》出臺(tái)，構(gòu)建了“行政處理—司法訴訟—強(qiáng)制執(zhí)行”全鏈條依法動(dòng)遷機(jī)制。天河冼村歷時(shí)15年舊改村屋全面清零，黃埔新溪、大塱等村留守戶清零，正是這套機(jī)制的真實(shí)檢驗(yàn)。持續(xù)迭代的“1+N+X”政策體系已出臺(tái)40余項(xiàng)配套政策，從稅收指引到改造主體評(píng)估，從18項(xiàng)提速舉措到低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，廣州為超大城市存量發(fā)展搭建了一套可復(fù)制、可推廣的制度框架。

　　攻堅(jiān)提速，用項(xiàng)目說(shuō)話。

　　有了制度護(hù)航，廣州的城市更新跑出“加速度”。四大重點(diǎn)片區(qū)羅沖圍、新中軸、環(huán)五山、廣州火車站全面發(fā)力：羅沖圍安置房建設(shè)鋪開(kāi)，新中軸城市公園開(kāi)放，環(huán)五山元崗村征拆復(fù)建齊頭并進(jìn)，廣州火車站片區(qū)三元里村簽約率突破90%。舊模式項(xiàng)目同樣穩(wěn)步推進(jìn)，海珠新市頭、天河新塘新合、黃埔大塱等6個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)完工，黃埔滄聯(lián)等31個(gè)項(xiàng)目順利完成“舊轉(zhuǎn)新”。52個(gè)新模式項(xiàng)目安置房累計(jì)開(kāi)工15.1萬(wàn)套，6700余套實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年封頂”。速度背后，是“指揮部+公司”的高效調(diào)度，是緊盯13個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的執(zhí)行力，更是廣州以內(nèi)涵式發(fā)展提升城市功能品質(zhì)的硬核體現(xiàn)。

羅沖圍松溪片區(qū)改造效果圖。

　　民生為本，讓城市有溫度。

　　城市更新，最終要落在人的獲得感上。截至2025年底，廣州累計(jì)完成1306個(gè)老舊小區(qū)改造，惠及301萬(wàn)居民；改造老舊建筑7075萬(wàn)平方米，完善消防設(shè)施13萬(wàn)余個(gè)，增設(shè)無(wú)障礙通道334千米，加裝電梯超13000臺(tái)。越秀區(qū)洪橋街“黌橋·小石集”是全省首個(gè)跨宗地危舊房原拆原建改造項(xiàng)目，項(xiàng)目應(yīng)用模塊化建造技術(shù)，短短半年，危房群蝶變?yōu)閾碛须娞荨⑼杏渍竞蜁?shū)房的宜居綜合體，為超特大城市高密度社區(qū)危舊房自主更新提供了制度創(chuàng)新實(shí)踐。作為廣州市首批采用新模式的城中村改造項(xiàng)目，花都區(qū)三華村安置區(qū)項(xiàng)目跑出民生工程建設(shè)“加速度”，于2025年3月開(kāi)工，今年將如期交付，讓群眾“安居夢(mèng)”照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。通過(guò)定期舉辦“工地開(kāi)放日”、村民座談會(huì)，邀請(qǐng)村民全程參與材料定樣、質(zhì)量監(jiān)督，充分吸納村民意見(jiàn)，優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)欄桿、增加干濕分離淋浴屏、提升層高至3米等，讓村民從“住有所居”邁向“住有宜居”。

　　產(chǎn)業(yè)賦能，從“改村”到“興產(chǎn)”。

　　城市更新不是孤立的居住工程，而是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的催化劑。白云羅沖圍松溪項(xiàng)目依托華為廣州研發(fā)中心，正在形成千億級(jí)智能汽車及自動(dòng)駕駛產(chǎn)業(yè)集群；荔灣聚龍灣片區(qū)建設(shè)集商務(wù)、科創(chuàng)、文旅于一體的濱水綜合區(qū)，成為廣州西部產(chǎn)業(yè)升級(jí)的新引擎之一。廣州充分發(fā)揮城市更新的場(chǎng)景應(yīng)用優(yōu)勢(shì)，在城中村改造、危舊房改造等場(chǎng)景推廣智能建造和新型工業(yè)化建筑技術(shù)，前文所述的越秀區(qū)“黌橋·小石集”原拆原建項(xiàng)目正是其中的代表。

荔灣聚龍灣片區(qū)建設(shè)集商務(wù)、科創(chuàng)、文旅于一體的濱水綜合區(qū)，太古里首開(kāi)區(qū)已投入運(yùn)營(yíng)。

　　2026年是“十五五”開(kāi)局之年。廣州已明確全年城市更新投資2200億元的目標(biāo)，39個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目集中推介，總投資近300億元；52個(gè)新模式項(xiàng)目力爭(zhēng)年底前安置房“應(yīng)開(kāi)盡開(kāi)”；第二批12個(gè)危舊房改造試點(diǎn)啟動(dòng)謀劃；低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃出臺(tái)，到2035年累計(jì)盤(pán)活約310平方公里。廣州正以城市更新為抓手，重塑城市功能品質(zhì)，為內(nèi)涵式發(fā)展注入持久動(dòng)能，奮力書(shū)寫(xiě)老城市新活力的時(shí)代答卷。

　　康鷺探路 全球招商

　　在廣州城市更新的版圖上，康鷺片區(qū)是一個(gè)繞不開(kāi)的名字。它地處中心城區(qū)，是廣州建筑密度最高、改造難度最大的城中村之一。

　　康鷺之難，難在其“復(fù)雜”。這里既是城市中心，又是產(chǎn)業(yè)樞紐，建筑密如蛛網(wǎng)、人口高度混雜、業(yè)態(tài)“犬牙交錯(cuò)”。改造不僅牽涉千家萬(wàn)戶的居住安置，更關(guān)乎整個(gè)服裝產(chǎn)業(yè)鏈的平穩(wěn)過(guò)渡。

　　今年3月27日，康鷺片區(qū)迎來(lái)歷史性節(jié)點(diǎn)——F50、F56兩個(gè)地塊正式開(kāi)工。至此，第一期已開(kāi)工安置地塊達(dá)到4個(gè)，建筑面積達(dá)48.1萬(wàn)平方米，改造正實(shí)現(xiàn)從“點(diǎn)狀開(kāi)花”到“連片成勢(shì)”的關(guān)鍵跨越。兩個(gè)新開(kāi)工地塊分別錨定“時(shí)尚產(chǎn)業(yè)高地”與“復(fù)合宜居典范”兩大方向，從產(chǎn)業(yè)綜合體到生態(tài)商住地同步推進(jìn)，預(yù)計(jì)2030年全面建成。

　　康鷺改造的提速，來(lái)之不易。2024年，改造實(shí)施方案獲批；隨后僅用3個(gè)月完成F37、F57兩個(gè)地塊清租，半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)從“首拆”到“首建”。第一期地塊包括逸景路沿線7個(gè)大型批發(fā)市場(chǎng)在內(nèi)的1547戶租戶提前完成清租。

　　這背后，是屬地采取了多種措施幫助租戶尋找合適的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，創(chuàng)新推出優(yōu)先回租計(jì)劃，對(duì)愿意帶頭簽約的租戶設(shè)置獎(jiǎng)勵(lì)措施，可在復(fù)建后同等條件下?lián)碛袃?yōu)先承租權(quán)。2025年，歷經(jīng)4輪征求意見(jiàn)，拆補(bǔ)方案一次性高票通過(guò)表決；第一期約40萬(wàn)平方米集體物業(yè)全部完成拆卸，為后續(xù)建設(shè)騰出13.3萬(wàn)平方米用地空間。2026年，F(xiàn)50、F56地塊正式動(dòng)工，F(xiàn)47、F48、F55地塊計(jì)劃年內(nèi)啟動(dòng)招標(biāo)。

　　康鷺片區(qū)更新的規(guī)劃，以人為本。新開(kāi)工的兩個(gè)地塊將同步配建兩個(gè)“家門(mén)口”的公交首末站，與地鐵11號(hào)線逸景路站、上涌站“牽手”聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)公共出行“零距離換乘”，讓居民出行“最后一公里”變成“最便捷的一公里”。結(jié)合城市更新和城中村改造，科學(xué)合理優(yōu)化布局，完善商貿(mào)服務(wù)、供應(yīng)鏈配套等功能，推動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)提質(zhì)增效、做強(qiáng)做優(yōu)。改造過(guò)程堅(jiān)持“拆整結(jié)合”，在開(kāi)展改造的同時(shí)，持續(xù)將綜合整治的繡花針“針尖”對(duì)準(zhǔn)消防安全、安全生產(chǎn)、違法建設(shè)等城中村治理的“疑難雜癥”，努力打造安全、有序、韌性的城中村人居環(huán)境。2026年1月，康鷺片區(qū)啟動(dòng)全球招商，創(chuàng)新采用20年長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)權(quán)模式，項(xiàng)目將以品牌設(shè)計(jì)為牽引，致力于匯聚頂尖設(shè)計(jì)力量，打造以設(shè)計(jì)為“芯”動(dòng)能的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿以及集商業(yè)、商務(wù)、居住于一體的“一站式復(fù)合商住綜合體”，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與宜居品質(zhì)的雙重?zé)ㄐ隆?/span>

　　氣脈雄如此

　　啟動(dòng)謀劃“十五五”30個(gè)以上城市更新片區(qū)改造

　　強(qiáng)化制度支撐，完善立法體系

　　推動(dòng)國(guó)有土地上房屋更新立法，涵蓋危舊住房、老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊樓宇等。

　　持續(xù)完善城中村改造“1+N+X”政策體系，推動(dòng)城鎮(zhèn)片區(qū)自主更新地方性法規(guī)立法。

　　堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)，科學(xué)劃定更新藍(lán)圖

　　高質(zhì)量編制城市更新專項(xiàng)實(shí)施規(guī)劃與“十五五”規(guī)劃，制定三年行動(dòng)計(jì)劃。

　　啟動(dòng)謀劃“十五五”30個(gè)以上城市更新片區(qū)改造，重點(diǎn)推進(jìn)沙面、白鵝潭、廣州北站等6個(gè)片區(qū)改造。

　　踐行“無(wú)體檢不更新”，深入推進(jìn)城市體檢和城中村改造專項(xiàng)體檢。

　　加速推動(dòng)城中村改造

　　2026年全年計(jì)劃完成城中村改造固定資產(chǎn)投資1200億元。

　　集中推進(jìn)52個(gè)新模式項(xiàng)目，力爭(zhēng)2026年底前安置房“應(yīng)開(kāi)盡開(kāi)”。

　　重點(diǎn)攻堅(jiān)四大片區(qū)：新中軸海珠東風(fēng)村、廣州火車站瑤臺(tái)、羅沖圍潭村、環(huán)五山元崗村。

　　穩(wěn)步處置舊模式項(xiàng)目，力爭(zhēng)三年內(nèi)取得明顯進(jìn)展。

　　有序推進(jìn)危舊房改造

　　啟動(dòng)第二批12個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目謀劃，持續(xù)動(dòng)態(tài)更新項(xiàng)目庫(kù)。

　　推進(jìn)鶴園小區(qū)、集群街1號(hào)等項(xiàng)目按期完工交付，探索“老舊小區(qū)微改造+危舊房原拆原建”聯(lián)動(dòng)模式。

　　統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)與老舊街區(qū)改造

　　打造一批整治提升典型項(xiàng)目，深入推進(jìn)老舊小區(qū)成片連片改造。

　　推進(jìn)歷史文化街區(qū)活化利用，深入挖掘歷史文化資源。

　　推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與產(chǎn)城融合

　　推動(dòng)羅沖圍智能汽車產(chǎn)業(yè)集群、聚龍灣濱水綜合區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

　　推進(jìn)城中村改造與保障性住房深度融合，探索整租運(yùn)營(yíng)一體化新模式。

　　穩(wěn)妥推進(jìn)貨幣化安置，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　加大項(xiàng)目推介與投資落地

　　2026年重點(diǎn)推介39個(gè)項(xiàng)目，總投資近300億元，融資需求近200億元。

　　既有建筑改造利用：7個(gè)項(xiàng)目，約36億元。

　　歷史文化與老舊街區(qū)提升：10個(gè)項(xiàng)目，約34億元。

　　老舊廠區(qū)更新改造：11個(gè)項(xiàng)目，約159億元。

　　城中村更新改造：9個(gè)項(xiàng)目，約53億元。

　　公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施提升：2個(gè)項(xiàng)目，約15億元。

　　強(qiáng)化智能建造與綠色更新

　　以智能建造賦能城市更新，推動(dòng)數(shù)字設(shè)計(jì)、智能生產(chǎn)、裝配式裝修協(xié)同發(fā)展。

　　堅(jiān)持“留、改、拆”一體推進(jìn)，以“繡花”功夫繪就城市更新美好畫(huà)卷。

　　深入推進(jìn)綠美生態(tài)建設(shè)，打造宜業(yè)宜居宜樂(lè)宜游的城市環(huán)境。

　　由來(lái)是廣州

　　從“三舊”改造到內(nèi)涵式發(fā)展

　　廣州是全國(guó)省會(huì)以上大城市中較早開(kāi)展城市更新工作的城市。從“三舊”改造到微改造，從全面改造到“依法征收、凈地出讓”新模式，近20年的探索中，廣州走出了一條超大城市內(nèi)涵式發(fā)展的道路。

　　“三舊”改造階段（2009—2014年）：

　　破題探索

　　2009年 成立市“三舊”改造工作辦公室，出臺(tái)56號(hào)文，開(kāi)啟“三舊”改造實(shí)踐。

　　2010年 批復(fù)琶洲村、楊箕村、林和村改造方案并啟動(dòng)實(shí)施。獵德村成功改造成為全國(guó)矚目的實(shí)踐案例。

　　系統(tǒng)更新階段（2015—2018年）：

　　全國(guó)率先推出“微改造”模式

　　2015年 成立市城市更新局，出臺(tái)“1+3”政策，在全國(guó)率先提出“微改造”模式。同年啟動(dòng)泮塘五約微改造。

　　2016年 永慶坊一期完工，成為歷史文化街區(qū)保護(hù)與活化的典范。

　　2017年 啟動(dòng)舊南海縣社區(qū)微改造。

　　高質(zhì)量發(fā)展城市更新階段（2019年至今）：

　　法治化、系統(tǒng)化、人本化

　　2019年 機(jī)構(gòu)改革，加強(qiáng)城市更新統(tǒng)籌。

　　2020年 出臺(tái)“1+1+N”政策體系，統(tǒng)籌九項(xiàng)重點(diǎn)工作。

　　2023年 1月，市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)提出將城市更新作為重要路徑；7月，市委全會(huì)提出“積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造，率先轉(zhuǎn)變超大城市發(fā)展方式”。

　　2024年 出臺(tái)《廣州市城中村改造條例》；冼村歷時(shí)15年拆遷清零；四大重點(diǎn)片區(qū)（新中軸、廣州火車站、羅沖圍、環(huán)五山）全面啟動(dòng)；累計(jì)完成1306個(gè)老舊小區(qū)改造，惠及301萬(wàn)居民。

　　2025年 城市更新固投超1900億元；52個(gè)新模式項(xiàng)目全面開(kāi)工，累計(jì)開(kāi)工安置房15.1萬(wàn)套；6個(gè)舊模式項(xiàng)目完工，31個(gè)項(xiàng)目完成“舊轉(zhuǎn)新”。

　　2026年 1月，啟動(dòng)謀劃“十五五”30個(gè)以上城市更新片區(qū)改造，重點(diǎn)推進(jìn)沙面、白鵝潭、廣州北站等6個(gè)片區(qū)。2月，提出全年完成城市更新投資2200億元。3月，出臺(tái)全國(guó)首個(gè)超大城市低效用地再開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，明確到2035年累計(jì)盤(pán)活低效用地約310平方公里；同步出臺(tái)規(guī)劃用地管理若干措施，形成政策“工具包”。康鷺片區(qū)安置地塊增至4個(gè)，建筑面積達(dá)48.1萬(wàn)平方米。