位于鶴園小區(qū) 探索“老舊小區(qū)微改造+危舊房原拆原建”聯(lián)動模式

　　近日，記者獲悉，備受關注的廣州荔灣區(qū)鶴園小區(qū)，正依據(jù)廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造新政，推進3棟危舊房原拆原建，其中一棟已于7月上旬封頂，后期完成竣工驗收手續(xù)后，預計明年可以入住，另外兩棟正在開展搬遷安置工作，年內施工。

　　這3棟危舊樓是廣州荔灣首個危舊樓原拆原建案例，并與鶴園小區(qū)老舊小區(qū)微改造統(tǒng)籌推進，這也是廣州中心城區(qū)首個危舊房原拆原建進入落地施工階段的案例。

廣州鶴園小區(qū)中五巷1-7號近日封頂。

近日封頂?shù)闹形逑?-7號在2024年4月被鑒定為D級危房，完成竣工驗收手續(xù)后，預計明年可以入住。

　　探索

　　劃分拆除翻新樓棟 明確公共部分微改造內容

　　2024年7月，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局、廣州市規(guī)劃和自然資源局聯(lián)合印發(fā)《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》（簡稱“危舊房辦法”）。一年來，廣州有多個原拆原建“拆除翻建”案例，如已從危房變新房的花都新華街道集群街2號樓。荔灣鶴園小區(qū)三棟危舊房則是廣州中心城區(qū)首個危舊房原拆原建進入落地施工階段的案例。

　　提起鶴園小區(qū)，廣州人并不陌生，它是廣船原職工宿舍區(qū)，小區(qū)有52棟居民樓，有近23%屬磚混結構舊房，于20世紀50年代到2000年左右建設。部分建筑年久失修，存在安全隱患、排水管網老化、公共服務缺失等問題。

　　實際上，早在2019年，鶴園小區(qū)的微改造就被提上議程。荔灣區(qū)住房建設和園林局更新科科長邢勵斌介紹，最早在廣船地塊舊廠更新改造時，廣州市政府就提出以廣州造船廠有限公司（以下簡稱“廣船”）為實施主體，對鶴園小區(qū)進行微改造。2019年，荔灣區(qū)推進廣船鶴園小區(qū)微改造時，將其與廣船舊廠改造相結合，由廣船收儲公開出讓地塊的競得者廣州瑞凌實業(yè)發(fā)展有限公司出資改造。2021年，荔灣區(qū)進一步調整優(yōu)化改造方案，推進全覆蓋入戶意愿調查，成立共同締造委員會，聽取居民改造意愿和迫切需求。

　　“2021年下半年，我們列出60項微改造事項，挨家挨戶征求意見，完成入戶2527戶，改造同意率達99.3%，并梳理分析了居民最迫切希望改造的10項內容，優(yōu)先納入改造方案。”邢勵斌表示，調整后的改造方案最后在2023年4月經荔灣區(qū)政府審定批復，并于2023年7月啟動。

　　在推進鶴園小區(qū)微改造的過程中，荔灣區(qū)結合廣州市關于老舊小區(qū)微改造和危舊房原拆原建的相關政策實施，探索“兩個統(tǒng)籌”——

　　一方面，統(tǒng)籌舊城改造和舊廠改造。因為項目資金需求較大，荔灣區(qū)探索通過廣船舊廠改造收儲出讓地塊，反哺小區(qū)微改造和原拆原建。

　　另一方面，統(tǒng)籌原拆原建和老舊小區(qū)微改造。荔灣區(qū)率先探索“老舊小區(qū)微改造+危舊房原拆原建”聯(lián)動模式，統(tǒng)一編制項目實施方案，根據(jù)居民意愿和房屋鑒定情況，合理劃分拆除新建、翻新裝修的樓棟，明確公共部分微改造內容。

　　難點

　　60多年的舊樓人性化改造難度大

　　不少同城其他原拆原建案例，因多元產權狀況常常面臨“90%同意難”。根據(jù)危舊房辦法要求，“多產權人的城鎮(zhèn)危舊房需經不低于90%的房屋使用安全責任人表決同意改造并確定項目建設單位后，方可啟動改造”“項目設計方案及實施方案經不低于90％的房屋使用安全責任人依法表決同意后，方可開展下一步工作”。不少案例中，這兩條規(guī)定讓原拆原建止步于啟動之前或實施之前。

　　但在鶴園小區(qū)，三棟危舊樓只有唯一一個業(yè)主方——廣船，這意味著廣船的同意即實現(xiàn)了“100%同意”，開局阻力不大。“廣船方面主要基于兩方面的考慮同意推進‘微改造和原拆原建’，一是為了提升小區(qū)整體居住環(huán)境，打造廣船文化的傳承；二是響應區(qū)政府的批復，對年代久遠的樓宇進行拆除復建，提升房屋結構安全性能。”廣船公司資產運營部經理盧志強表示。

　　然而，推進也并非想象的那么順利。鶴園小區(qū)所在的白鶴洞街道經濟發(fā)展辦公室負責人侯舒婉介紹，有些住戶、租戶習慣了過往的生活方式，對改造不了解、也不愿意了解。“工作人員上門介紹項目時，得反反復復做講解，說明拆除重建的原因以及改造后的好處。比如，‘這三棟危舊樓宇年代久遠，有漏水、墻磚風化等毛病，部分戶型的廚房衛(wèi)生間是公用的，從衛(wèi)生安全和舒適度來說都比較差。重新改造后，戶型會重新合理規(guī)劃，每戶都有獨立的廚衛(wèi)，街坊將住得更舒適’。”侯舒婉說。

　　此外，如何在60多年的老樓里做出滿足人性化居住需求的設計，也是項目推進中的一大難點。盧志強一一列舉樓宇現(xiàn)狀：戶型不合理，部分需要共用廚房、廁所，非常不人性化；采光和通風性能差，很多房間沒有單獨開窗；“三線”附著在墻體上，既影響美觀，又因強弱電混在一起，存在安全隱患……“原來的房型采光和通風都差，復建時要保證每個戶型、每個房間都能開窗，同時還要優(yōu)化使用性能，使得人性化程度大幅提升，這是非常考驗設計的。”盧志強說，重建后，樓宇結構安全隱患消除，配套設施也會升級，居住條件顯著改善。

　　居民：

　　改造按規(guī)劃進行，擔心少了

　　中五巷1-7號居民梁劍臻是廣船子弟，1954年起他的父親就在廣船工作，1979年梁劍臻搬入鶴園小區(qū)，住的是始建于1955年的老樓。“以前老房子又破又小，根本住不下一家人，而且通風差，廚房和廁所還不在房子里。”他表示，6年前他搬到了中五巷，2024年響應搬遷搬到了同小區(qū)安置房源，盡管也是老樓，但在他眼里已是改善住房條件，“房子大一點了，能把90多歲的老母親接到一起住，而且能曬到陽光。”

　　梁劍臻說，多年來，這里的生活越來越便利，他沒有要搬走的念頭。“以前出行要坐渡船，后來有了19路公交車、鶴洞大橋，現(xiàn)在旁邊有地鐵，買菜也便宜，退休后越住越舒服。”他說。

　　得知樓宇要拆除重建，梁劍臻有過擔心：“我們很早就知道鶴園小區(qū)也要微改造，也在公司公示欄看到了方案，但就是說好要搞的事最后不落實。現(xiàn)在看，改造是按規(guī)劃來的，擔心就少了。”

　　作為樓里為數(shù)不多的后生，鐘蕓在中五巷紅磚房里居住了5年。“剛搬進來的時候，我想不到，一套房子里沒有廁所有廚房，紅磚碰一碰就掉灰，還會漏水……”她細數(shù)在這里生活的種種不便。“但鄰里關系特別好！”鐘蕓說，有一年中秋節(jié)，街坊一起在樓底下“煲蠟”，把這種中秋習俗變成了一種集體活動，令她印象深刻。鐘蕓說，搬遷前，大家既不舍又滿懷期待，她的鄰居還特地用手機拍照留念，說“這是他出生的地方”。“現(xiàn)在我們被安置到了鶴園小區(qū)一棟電梯樓里，居住條件大大改善。”鐘蕓說。