告別“老破小” “憂居”變“優居”

　　毗鄰江南西地鐵站的海珠區得勝崗片區正在悄然“變身”——經與私房業主協商，建成超過半個世紀的舊樓將進行自主更新改造。該項目由廣州市住房和城鄉建設局指導，廣州安居集團作為項目實施主體單位。

　　私房業主出資參與自主更新，告別房齡幾十年的老房子，未來將原址回遷，住進嶄新的電梯樓；公房租戶搬進附近有獨立廚廁的房子里……改造將新建300多套保障性住房，為工薪收入群體提供市中心的好房子。片區基礎設施和公服配套將在一、二期同步提升，拓寬萬松園路、升級萬松園小學，與市民共享改造的紅利。

項目裙樓效果圖

項目施工現場

　　市中心舊樓改造

　　拆715戶“老破小” 建300多套保障性住房

　　改造前的得勝崗片區，坐落著25棟3層到6層的樓梯樓。這些建于20世紀六七十年代的磚混結構舊樓，灰頭土臉，三線、管道縱橫，建筑的結構、材料、設施均已嚴重老化。在內部，房子沒有獨立廚房廁所，也缺乏獨立排污設施，居住環境堪憂，是名副其實的“老破小”。

　　正值廣州推動危舊房改造，結合去年出臺的《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，片區將按照自主更新模式進行改造，在實現盤活存量資產的同時，加大保障性住房供應。項目將分三期推進，成熟一片改造一片，第一期已于今年7月開工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，改變以往保障房位置偏遠、生活配套不便的情況。

　　715戶住宅拆除后，為何新建住房套數減少超一半？原來，原先的老房子大多是非成套的小戶型，沒有獨立廚衛，面積甚至不足30平方米，無法滿足現代人的基本生活需求，而改造又有容積率限制，只能通過減少戶數來保障未來300多戶的獨立廚衛要求。

　　居住條件大提升

　　只需負擔建安成本 業主可原地回遷

　　得勝崗片區私房業主按照政策出資進行自主更新，政府、企業提供補貼和讓利，建成后原地回遷。改造后的房子，將有獨立廚衛，增設電梯、無障礙設施、地下停車場。

　　根據《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，危舊房改造有30%的建筑規模增容空間，用于成套化改造、公共配套設施以及公共空間建設，以滿足基本生活需求，改善人居環境。同時，業主參與自主更新只需負擔建安成本，便可撬動從“老破小”樓梯樓到電梯樓的資產升值，相對居民購買電梯樓進行置換，成本可節約不少，還能繼續居住在熟悉的地方。比如一套原產權面積為60平方米的老舊房屋，原價值約120萬元，改造支出費用約30萬元，建成后房屋價值按周邊一手商品房價格測算可增值到300萬元左右。

　　“考慮到部分業主年紀大、無穩定工作、經濟實力有限、房屋剩余使用年限不多，不利于申請貸款，我們正與銀行探索，以重建房屋產權進行預抵押的方式來滿足貸款需求，也嘗試通過與私房業主共擔成本、共享產權等模式解決出資難題?！睆V州安居集團相關負責人說。

　　此外，片區內直管公房的歷史租戶得到了妥善安置。目前一期公房租戶騰遷率已達99%，預計于9月底全部清租騰遷。年過半百的云女士是得勝崗片區的一名租戶，“我從出生起就住在萬松園，以前是一家四口擠在這里。”云女士從候選房源中選擇了南華西街一套房源?！案浇袌觥⑨t院、地鐵站、公交站一應俱全。租金雖然有所增加，但物有所值?！?/span>

　　公服配套補短板

　　萬松園小學增至24班 萬松園路拓寬至4車道

　　得勝崗片區的改造，不僅要建設好房子，還要打造好小區、好社區、好城區，補齊片區公服配套和城市基礎設施的短板。

　　據了解，萬松園小學擴建工程被納入二期改造計劃。這所省一級小學將從18班增至24班，生均建筑面積從6.9平方米提高到10平方米，解決缺少標準化操場跑道、建筑質量差等問題。穿行在片區中間的萬松園路，將從單向一車道拓寬至雙向四車道，大幅提升通行能力。

　　地處老城區，片區改造留住城市記憶，新建建筑將彰顯嶺南特色，在首層設置騎樓和架空層，優化地塊沿街城市空間，提升社區活力。同時，還將推進老舊管網改造，提升城市安全韌性。

　　得勝崗片區涉及直管公房、私房、國有無主地，如果不將這些產權分散的地塊合而為一，改造將受到支離破碎的地塊掣肘，土地利用效率大打折扣。

　　值得一提的是，為破解難題，廣州安居集團創新用地并宗改造的新路子，打通成片連片不同權屬宗地改造堵點。以一期為例，地塊內獨棟直管公房占大頭，獨棟私房、混合權屬的樓棟是少數。通過土地并宗，三者未來將復建回遷到一棟現代化住宅樓里，土地集約高效利用，留給住戶的綠地、公共空間將更開闊，人居環境品質更高?！坝捎跊]有先例可循，辦理過程中我們和相關部門進行了大量溝通，力爭為后續其他危舊房老舊小區改造項目提供可復制可推廣的改造模式?！睆V州安居集團相關負責人說。