物業(yè)維修資金：如何避免沉睡和“緊急”濫用民法典實(shí)施后有了“緊急情況”條款 律師：資金的倒查監(jiān)督機(jī)制需健全　　電梯故障，屋頂漏水，外墻滲漏，樓體外立面脫落，這些在房屋使用過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題都有可能用到物業(yè)維修資金；民法典實(shí)施以后，對(duì)物業(yè)維修資金的使用進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。連日來(lái)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于使用物業(yè)維修資金需要征得2/3以上業(yè)主同意，并且申請(qǐng)使用的過(guò)程較漫長(zhǎng)，不少小區(qū)的物業(yè)維修資金長(zhǎng)期處于“沉睡”狀態(tài)，物業(yè)管理公司動(dòng)用物業(yè)維修資金對(duì)小區(qū)進(jìn)行升級(jí)、修繕的積極性不高；而在部分小區(qū)，民法典中關(guān)于緊急情況下使用維修資金的相關(guān)規(guī)定也被物業(yè)管理方加以“利用”，對(duì)小區(qū)內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行了維修。　　相關(guān)專家表示，物業(yè)維修資金的使用要做到既高效順暢、不讓資金在急需使用時(shí)陷入僵持，又要讓資金用在刀刃上，避免資金被濫用，為此要在兩者之間找到平衡；隨著與民法典相配套的《廣州市維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》通過(guò)并實(shí)施，廣州市物業(yè)維修資金的使用將更加高效、規(guī)范。　　1　　舊情況：有的物業(yè)維修資金長(zhǎng)期“沉睡”　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，動(dòng)用物業(yè)維修資金要走規(guī)定程序，如果業(yè)主意見(jiàn)達(dá)不成一致，維修往往就會(huì)陷入僵局；而對(duì)于那些沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)來(lái)說(shuō)，要使用物業(yè)維修資金，物業(yè)公司的積極性并不高，小區(qū)的物業(yè)維修資金因此長(zhǎng)期處于“沉睡”狀態(tài)。物業(yè)維修資金也被稱作“房屋養(yǎng)老金”，其使用和監(jiān)管都應(yīng)得到規(guī)范?！　“Y結(jié)1：　　“2/3以上業(yè)主同意”難達(dá)成　　張勁松是廣州一家物業(yè)管理公司的負(fù)責(zé)人，早在3年前，因?yàn)槠渌谛^(qū)有多棟樓的屋頂漏水，小區(qū)業(yè)主多次提出對(duì)天臺(tái)漏水問(wèn)題進(jìn)行修繕?！　〗?jīng)過(guò)第三方評(píng)估，屋頂漏水修繕費(fèi)用大約需要70萬(wàn)元。而該小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用在過(guò)去幾年里已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘。張勁松于是提出使用物業(yè)維修資金，但過(guò)去兩年來(lái)，這個(gè)方案卻遲遲未能通過(guò)，癥結(jié)就在于難以湊齊2/3以上業(yè)主同意。　　為此，物業(yè)公司的工作人員要挨家挨戶找人簽字，要么就是找不到業(yè)主，即便找到了，也有業(yè)主不愿意簽字；還有一部分業(yè)主是將自己的房子租給了別人，而租客又不能代替業(yè)主簽字。去年張勁松和同事忙了3個(gè)月，始終沒(méi)有湊齊2/3業(yè)主同意，工程只能繼續(xù)擱淺。　　張勁松說(shuō)，不少業(yè)主對(duì)物業(yè)維修資金存在誤解，有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)維修資金是屬于個(gè)人的，還有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)維修資金應(yīng)該只用來(lái)修小區(qū)里的道路、電梯等公共措施，而修繕屋頂?shù)脑捦簧婕绊敇遣糠钟脩?，與自己無(wú)關(guān)。該情況僵持到今年一月份，最終只能由相關(guān)住戶自籌資金對(duì)自家天臺(tái)進(jìn)行簡(jiǎn)易的修繕。　　張勁松介紹，該小區(qū)的物業(yè)維修資金還有600萬(wàn)元可供使用，而要使用這些資金，簽名同意的業(yè)主數(shù)量需要達(dá)到業(yè)主總數(shù)的2/3以上；湊齊簽字后，物業(yè)公司再將物業(yè)維修資金申請(qǐng)表和業(yè)主簽名一起提交上去，才能進(jìn)行下一步流程。“我已經(jīng)記不清上次使用物業(yè)維修資金時(shí)是什么時(shí)候了，現(xiàn)在一有業(yè)主提出申請(qǐng)，我就很頭疼。”　　癥結(jié)2：沒(méi)有業(yè)委會(huì)，　　維修資金使用“難上加難”　　廣州市祈樂(lè)苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任冼敏強(qiáng)告訴記者，前些年，該小區(qū)物業(yè)維修資金基本上處于“沉睡”狀態(tài)，已經(jīng)有很多年沒(méi)有較大金額的使用了。其根本原因就在于使用、審批流程復(fù)雜，根據(jù)該小區(qū)的維修資金管理辦法，需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)2/3以上業(yè)主表決同意，過(guò)程非常漫長(zhǎng)；征得2/3以上業(yè)主表決同意后還要公示一個(gè)月，然后再向廣州市維修資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)。根據(jù)冼敏強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)，哪怕是使用2萬(wàn)元的金額，前后也需要長(zhǎng)達(dá)1年時(shí)間。所以這些年小區(qū)里的很多日常返修都是從小區(qū)共有賬戶中支出，物業(yè)維修資金基本上沒(méi)有動(dòng)過(guò)?！　　皩?duì)于沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，業(yè)主想動(dòng)用物業(yè)維修資金更是難上加難。物業(yè)管理公司對(duì)于使用物業(yè)維修資金積極性不高，因?yàn)槿〉谩p2/3’以上業(yè)主表決以及‘雙1/2’以上業(yè)主同意通常十分困難。而如果最后因?yàn)槭掷m(xù)不齊全，或者被發(fā)現(xiàn)存在簽名造假的情況，物業(yè)公司往往還要被處罰。”廣州市人大代表、廣東穗恒律師事務(wù)所主任林淑菁律師說(shuō)。　　林淑菁所在的律師事務(wù)所長(zhǎng)期以來(lái)從事社區(qū)法律服務(wù)工作，每年都要參與調(diào)解大量與社區(qū)群眾密切相關(guān)的糾紛，其中關(guān)于物業(yè)維修資金方面的糾紛占了很大比例。林律師說(shuō)，像此類物業(yè)管理公司不動(dòng)用物業(yè)維修資金解決小區(qū)公共安全隱患而被業(yè)主投訴的糾紛，她每年都要接待咨詢及參與調(diào)解20例以上。在她接手的案例中，就有過(guò)業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)公司偽造了業(yè)主簽名想要使用物業(yè)維修資金的情況。“沒(méi)有業(yè)委會(huì)把關(guān)的話，這中間造假或信息不透明的空間的確比較大，很難甄別出簽名的人中哪些是業(yè)主字跡哪些不是?！薄　∮浾吡私獾?，我市最近一次披露物業(yè)維修資金使用情況是在2019年。數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，來(lái)自廣州市全市921個(gè)小區(qū)的24萬(wàn)名業(yè)主共繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金19185.01萬(wàn)元，全年使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金3358.67萬(wàn)元?！　?　　新做法：“緊急情況”條款出爐　　物業(yè)維修資金使用更“任性”　　一方面是有小區(qū)物業(yè)維修資金長(zhǎng)期處于“沉睡”狀態(tài)，另一方面，隨著民法典的實(shí)施，民法典中關(guān)于“緊急情況下動(dòng)用小區(qū)物業(yè)維修資金”的條款，也被部分物業(yè)管理公司加以運(yùn)用?！安糠中^(qū)的物業(yè)管理公司會(huì)憑借‘緊急情況’條款，繞開(kāi)小區(qū)‘雙2/3’業(yè)主參與表決突擊使用物業(yè)維修資金，這是新情況?！绷质巛纪瑫r(shí)表示，隨著民法典的實(shí)施，的確存在“緊急情況”條款被濫用、小區(qū)居民覺(jué)得物業(yè)維修資金未經(jīng)正常程序被使用而不滿的情況。過(guò)去1年間，她和同事們已經(jīng)參與調(diào)解了十多起類似的案例?！　“咐?：　　住戶質(zhì)疑修電梯價(jià)格偏高  且未經(jīng)過(guò)自己同意　　市民劉姨等人反映，其所在小區(qū)3號(hào)電梯頻繁出現(xiàn)故障，物業(yè)管理公司于去年3月申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金。但最終公布的電梯維修報(bào)價(jià)偏高，一臺(tái)電梯的維保費(fèi)用達(dá)到21萬(wàn)元，并且維保單位沒(méi)有經(jīng)過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，且在申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金時(shí)沒(méi)有經(jīng)過(guò)多數(shù)住戶同意?！　÷蓭熓聞?wù)所接到調(diào)解任務(wù)后向該物業(yè)管理公司了解情況。對(duì)方介紹，3號(hào)電梯多次出現(xiàn)停頓、困梯現(xiàn)象，是由于電梯螺旋編碼器出現(xiàn)故障，抱閘及曳引輪也出現(xiàn)機(jī)械故障；物業(yè)通過(guò)上門簽名和電子投票系統(tǒng)相結(jié)合的方式收集了住戶意見(jiàn)；至于報(bào)價(jià)21萬(wàn)元，則是經(jīng)過(guò)對(duì)3家電梯維保機(jī)構(gòu)進(jìn)行比價(jià)后選了價(jià)格最低的一家，但公示期只有15天。經(jīng)律師調(diào)解，物業(yè)管理公司重新將項(xiàng)目預(yù)算審價(jià)報(bào)告和電梯維保比價(jià)報(bào)告張貼在小區(qū)并公示1個(gè)月?！　“咐?：　　時(shí)間倉(cāng)促“先斬后奏” 業(yè)主質(zhì)疑物業(yè)太“任性”　　業(yè)主方某等人反映，物業(yè)管理公司在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的情況下，動(dòng)用了約50萬(wàn)元物業(yè)維修資金對(duì)小區(qū)外墻排污管進(jìn)行更新，且只是在事后公示，項(xiàng)目資金使用情況不夠詳細(xì)，且未列明資金使用的必要性，這種“先斬后奏”的做法太“任性”。　　調(diào)解律師在組織座談時(shí)了解到，該樓棟外墻排污管在上一年雨季就曾出現(xiàn)過(guò)爆裂和滲漏情況，已有部分住戶家中出現(xiàn)滲水，對(duì)排污管進(jìn)行更換已非常迫切，所以最終在未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行表決并經(jīng)過(guò)2/3以上業(yè)主同意的情況下，由業(yè)主委員會(huì)提出使用物業(yè)維修資金的申請(qǐng)，并具體由物業(yè)管理公司實(shí)施?！　∥飿I(yè)管理方也承認(rèn)，此次維修的確時(shí)間倉(cāng)促，程序上有所疏漏。經(jīng)過(guò)調(diào)解，最終在小區(qū)顯著位置張貼致歉信，并對(duì)資金使用詳細(xì)情況進(jìn)行公示；同時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)小區(qū)共有資金使用管理辦法進(jìn)行修改。　　案例3：　　業(yè)主認(rèn)為“不夠緊急” “修他人屋頂卻讓自己買單”不妥　　60歲的市民朱某表示，其所在小區(qū)物業(yè)管理公司在未經(jīng)自己同意的情況下，以小區(qū)天臺(tái)滲漏為由申請(qǐng)緊急使用物業(yè)維修資金。他認(rèn)為部分樓棟屋頂出現(xiàn)漏水不屬于影響到小區(qū)公共區(qū)域的情況，也不夠“緊急”，并且維修他人屋頂卻讓自己買單，他覺(jué)得不妥。　　調(diào)解團(tuán)隊(duì)走訪了解到，該小區(qū)至少有4棟樓的樓頂因?yàn)槟昃檬薅霈F(xiàn)漏水，給頂層住戶日常生活帶來(lái)很大影響。經(jīng)向朱某解釋，小區(qū)其他樓棟的屋頂雖然受影響的是特定住戶，但卻屬于小區(qū)公共區(qū)域，出現(xiàn)屋頂滲漏，符合民法典中“緊急情況下使用公共維修資金”的情況，且有第三方機(jī)構(gòu)提交的鑒定報(bào)告。換言之，如果朱某居住的樓頂出現(xiàn)滲漏或外墻脫落，同樣可以申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金。經(jīng)過(guò)耐心調(diào)解，消除了朱某的誤解。　　案例4：　　有屋頂瓦片松動(dòng) 物業(yè)欲動(dòng)用數(shù)百萬(wàn)元將20棟屋頂瓦片拆除　　鄧女士住在花都區(qū)某小區(qū)，從去年9月開(kāi)始她發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)多棟樓的屋頂進(jìn)行拆除并重新噴上紅漆，原本整齊的瓦片被拆得面目全非。她后來(lái)了解到，原來(lái)是小區(qū)有部分樓棟屋頂瓦片出現(xiàn)松動(dòng)，物業(yè)公司以此為依據(jù)，認(rèn)為瓦片松動(dòng)威脅到了住戶安全，屬于“緊急情況”，于是“先斬后奏”，欲借此動(dòng)用物業(yè)維修資金。某小區(qū)物業(yè)公司欲使用物業(yè)維修資金，于是先行砸了屋頂瓦片?！　∥飿I(yè)管理公司介紹，這次屋頂拆除來(lái)源于接到了部分業(yè)主的反映。去年3月，物業(yè)管理公司找到第三方對(duì)房屋完整性進(jìn)行鑒定。但業(yè)主們認(rèn)為，鑒定結(jié)論也只是需要進(jìn)行局部維修，并不用將屋頂瓦片全部拆除；目前該小區(qū)已有三棟樓的屋頂施工驗(yàn)收完畢，有的樓棟工程則在業(yè)主的投訴下被叫停。　　根據(jù)物業(yè)管理公司公布的計(jì)價(jià)表顯示，每棟樓的維修費(fèi)用在30萬(wàn)~50萬(wàn)元不等。業(yè)主何先生表示，整個(gè)小區(qū)20棟屋頂拆除改造花費(fèi)超過(guò)300萬(wàn)元，沒(méi)有瓦片松動(dòng)的屋頂也被拆除，這讓業(yè)主們難以接受?！皟r(jià)格明顯虛高，這花的可是全體業(yè)主共同的資金?！薄　?　　律師聲音：　　效率提高的同時(shí)要避免“任性” 倒查監(jiān)督機(jī)制需健全　　林淑菁律師介紹，實(shí)踐中，維修資金的使用一般由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)決定，但也有例外。由于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)表決往往耗時(shí)較長(zhǎng)，在出現(xiàn)如危及人身安全、房屋安全，對(duì)業(yè)主的生活可能造成重大影響等緊急情況時(shí)，對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施修繕的效率往往顯得更為重要。因此民法典第二百八十一條同時(shí)也賦予了業(yè)主委員會(huì)在緊急情況下依法申請(qǐng)使用維修資金的權(quán)利?！　×质巛紡?qiáng)調(diào)，民法典首次設(shè)置了“緊急情況”條款，部分小區(qū)的物業(yè)管理方在使用物業(yè)維修資金時(shí)就借此突破了“雙2/3”原則，只是在過(guò)后才向業(yè)主公示?！懊穹ǖ錇樵诰o急情況下使用物業(yè)維修資金打開(kāi)了一個(gè)口子。但現(xiàn)在，物業(yè)管理公司在使用物業(yè)維修資金方面的確存在‘緊急情況’條款被濫用和透明度不夠的問(wèn)題?！彼J(rèn)為，設(shè)置緊急情況條款是為了提高效率，但使用物業(yè)維修資金時(shí)的“任性”和缺乏監(jiān)督也值得警惕。“對(duì)物業(yè)維修資金使用的監(jiān)管必須加強(qiáng)，要知道物業(yè)維修資金被稱作‘房屋的養(yǎng)老金’，一旦房屋將來(lái)出現(xiàn)急需花錢維修的地方，而這筆錢又被早早用完了，后期再籌集難度非常大?！薄　∪绾尾拍芗缺苊馕飿I(yè)維修資金長(zhǎng)期“沉睡”，又避免物業(yè)維修資金以“緊急情況”之名被濫用？林淑菁表示，物業(yè)維修資金與市民密切相關(guān)，其使用要做到既高效順暢、不讓資金在急需使用時(shí)陷入僵持，又要讓資金用在刀刃上，避免被濫用，實(shí)現(xiàn)資金效應(yīng)的最大化。為此要在兩者之間找到平衡?！　∷硎荆紫?，物業(yè)維修資金使用的透明度需要進(jìn)一步提高。比如，《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》第五十條規(guī)定，管理中心、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主公布上一年度物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理情況。但實(shí)際上，有的小區(qū)并沒(méi)有如期公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用情況，不少小區(qū)也沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)維修資金使用情況的監(jiān)督力度有限；其次，物業(yè)維修資金使用后的倒查、監(jiān)督機(jī)制必須健全。比如，物業(yè)公司在緊急情況下動(dòng)用了物業(yè)維修資金，事后要對(duì)其使用資金的必要性和科學(xué)性進(jìn)行倒查和評(píng)估，如果不符合相關(guān)規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。　　配套新規(guī)實(shí)施:　　資金使用將更加高效、規(guī)范　　民法典實(shí)施一年來(lái)，物業(yè)維修資金的使用面臨哪些新挑戰(zhàn)？廣東穗恒律師事務(wù)所社區(qū)法律事務(wù)部部長(zhǎng)湯凱霖告訴記者，現(xiàn)行的《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）沒(méi)有對(duì)在緊急情況下物業(yè)管理公司使用物業(yè)維修資金是否需要經(jīng)過(guò)“雙2/3”以上業(yè)主同意做出決定，僅說(shuō)了不需提交表決結(jié)果，因此部分物業(yè)管理公司會(huì)利用這個(gè)“漏洞”來(lái)濫用維修資金?！　榱伺c民法典相配套，2021年9月7日起，《廣州市維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《征求意見(jiàn)稿》）再次征求公眾意見(jiàn)。“之前《管理辦法》施行時(shí)，民法典還未出臺(tái)，所以當(dāng)中部分條款的表決同意比例和民法典是相矛盾的；此次《征求意見(jiàn)稿》第五十二條對(duì)《管理辦法》里的表決同意比例做出了修改，就和民法典相一致了?！睖珓P霖說(shuō)?！　∷€表示，《征求意見(jiàn)稿》第四十一條也對(duì)“緊急情況”的類型和認(rèn)定依據(jù)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定?！氨热珉娞莨收?，屋面、外墻滲漏，樓體外立面脫落或存在脫落危險(xiǎn)等，緊急使用維修資金需要什么認(rèn)定依據(jù)都有詳細(xì)規(guī)定，可操作性更強(qiáng)了，今后物業(yè)維修資金的使用將更加高效、規(guī)范?！睖珓P霖表示，現(xiàn)在只需要靜候《征求意見(jiàn)稿》的實(shí)施?！　∥飿I(yè)維修資金知多D　　1.什么是“雙2/3”“雙1/2”業(yè)主同意？　　民法典第二百七十八條列出了9項(xiàng)業(yè)主共同決定事項(xiàng)，并規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意（即“雙2/3”）；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙1/2”）?！　?.什么是“緊急情況”條款？誰(shuí)可以申請(qǐng)？　　民法典第二百八十一條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。　　3.哪些情況屬于“緊急情況”？　　《廣州市維修資金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》第四十一條規(guī)定，發(fā)生危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，需要立即對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，組織實(shí)施單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定、合同約定立即組織實(shí)施維修、更新和改造。緊急情況包括：電梯故障，消防設(shè)施故障或者缺失，屋面、外墻滲漏，樓體外立面脫落或存在脫落危險(xiǎn)，未移交供水公司的二次供水水泵、供水系統(tǒng)運(yùn)行中斷，排水設(shè)施堵塞、爆裂，供配電設(shè)施設(shè)備故障，造成停電或者漏電，其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。