為便于相關單位、組織及社會公眾了解和理解《廣州市促進歷史建筑合理利用實施辦法》（下稱《實施辦法》）的出臺背景和主要內容，根據《廣州市政策文件解讀工作實施辦法》規定，對《實施辦法》進行解讀如下：

　　一、出臺背景

　　為貫徹習近平總書記對廣東重要講話精神特別是關于對廣州實現老城市新活力、“四個出新出彩”重要指示要求，推進住房城鄉建設部歷史建筑保護利用試點工作，傳承和弘揚優秀傳統嶺南文化，加快建設嶺南文化中心和對外文化交流門戶，根據市人大常委會有關要求和市政府工作安排，由市政府研究室牽頭會同市規劃和自然資源局等有關部門制定促進歷史建筑合理利用的具體辦法，作為落實《廣州市歷史文化名城保護條例》的配套文件，已被納入2019年市政府重大行政決策事項目錄。

　　二、起草依據和主要內容

　　《實施辦法》主要以《中華人民共和國城鄉規劃法》《歷史文化名城名鎮名村保護條例》《廣東省城鄉規劃條例》《廣州市歷史文化名城保護條例》等法律、法規為依據，同時根據《住房城鄉建設部關于將北京等10個城市列為第一批歷史建筑保護利用試點城市的通知》《廣州市歷史文化名城保護條例實施工作方案》《廣州市歷史建筑保護利用試點工作方案》等文件要求，并借鑒兄弟城市的經驗做法，結合我市實際制定。《實施辦法》共有三十四條，包括部門職責分工、合理利用方式、土地出讓環節管控、行政審批管理、消防安全保障等方面內容，主要內容如下：

　　（一）創新政策措施，促進活化利用。在現行政策法規基礎上，進一步擴大鼓勵性使用功能的范圍，特別是鼓勵引入眾創空間、文化創意、科技孵化、民宿客棧等新業態；為提高歷史建筑的空間使用效率及適用性，允許在建筑內部適度增加使用面積或調整樓層層高，在建筑外部定比例增加附屬面積用于滿足消防、市政等專業管理要求；延長國有歷史建筑承租年限，提供租金減免，并利用國有租賃平臺加強資源統籌利用。同時，對改變使用功能、增加使用面積等活動依法作出規劃許可，完善商事登記辦理手續，由所在地街道辦（鎮政府）等專門對歷史建筑依法出具場地使用證明，保障活化利用順利開展。

　　（二）堅持實事求是，加強消防保障。《實施辦法》為解決消防審批制約歷史建筑活化利用的突出問題，提出由住房城鄉建設部門制定適應歷史建筑特點和保護需要的消防設施建設、管理要求和保障工作方案(目前市住建局已出臺相關文件）。并結合前期探索經驗，對歷史建筑提出提高耐火等級、完善內部改造、增設消防設施等具體防火安全措施要求。

　　（三）落實征而不拆，完善出讓手續。在城市更新和新區建設組織土地出讓過程中，對歷史建筑征而不拆，提出將經批準的歷史建筑保護規劃確定的內容納入地塊規劃條件，并在出讓合同中約定保留歷史建筑的處置事項和保護責任。同時，針對已收儲未出讓、已出讓但未約定歷史建筑保護事項的地塊，提出了明確的責任告知、拆遷許可或征收決定調整、完善歷史建筑確權登記手續等具體操作規定；并提出實施城市更新項目時，設立歷史文化遺產保護專章，落實歷史建筑等保護要求和具體措施，提出修繕設計等方案。

　　三、重點問題說明

　　（一）關于國有歷史建筑合理利用。為進一步解決當下制約國有歷史建筑活化利用的關鍵問題，激發市場主體的積極性，《實施辦法》從多方面出發，為國有歷史建筑“松綁”。一是由于歷史建筑修繕的成本較高，投資主體難以在短期內收回投資成本，還有可能造成修繕工藝不精、破壞歷史建筑等問題，《實施辦法》中提到國有歷史建筑實行公開招租，租賃期限可放寬至20年；二是對于公益類使用可予免租金，對從事科創、文創、非遺、老字號、傳統工藝、傳統制造業展示以及市政府鼓勵的其他業態的非公益類使用，給予一年的免租金期，第二年開始租金減半收取，以期提高市場主體活化利用國有歷史建筑的積極性；三是部分國有歷史建筑由于產權等問題，不符合公開招租的條件，難以進行有效利用，《實施辦法》中提出不適宜公開招租的經市政府批準后可直接協議出租。

　　（二）關于城市更新和新區建設時的歷史建筑保護。在城市更新與新區建設過程中，由于歷史建筑保護責任人的更迭容易造成歷史建筑保護力度不足，甚至出現破壞行為。在《實施辦法》對土地出讓過程中歷史建筑征而不拆、歷史建筑位于已收儲未出讓地塊或已出讓地塊等不同情形從保護責任人和地塊規劃條件確定等方面提出了具體要求。此外，還對主管城市更新的部門職責等進行了詳細規定。

　　（三）關于歷史建筑增加面積。在歷史建筑活化利用過程中，一方面為保障房屋消防、結構安全需要增加部分附屬設施，另一方面部分歷史建筑高度較高，市場主體投資修繕后可以利用的建筑面積有限，為平衡投資成本，希望增加建筑面積或樓層層高。《實施辦法》中針對這一情況提出了具體要求：一是提出應申請建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證，作為規范歷史建筑增加面積的重要手段，同時為后續經營需要的相關行政審批提供依據；二是提出增加使用面積或者調整樓層層高的不得改動主體框架并可拆除增加或者調整部分予以恢復原貌，為滿足消防、市政公用等專業管理要求增加外部附屬面積的有上限要求；三是提出增加建筑使用面積不計算容積率，不辦理產權登記，無需補繳土地出讓金，為后續管理提供了指導。

　　（四）關于優化行政審批流程。歷史建筑的活化利用對現有行政審批制度提出了挑戰，按現有制度，相關部門缺乏行政審批依據和彈性的審批標準。針對這一問題，《實施辦法》中提出：一是設置歷史建筑修繕工程“一站式”服務窗口，為市場主體提供便利；二是提出改變外立面、房屋結構形式（加固結構除外）、房屋使用用途（按照《廣州市歷史文化名城保護條例》第五十二條第三款規定進行多種功能使用的情形除外）、增加建筑面積需要辦理建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證，以此作為各行政管理部門的審批依據之一；三是提出彈性化審批標準，通過技術審查、公眾咨詢、專題會議等方式“一事一議”，既保證制度的彈性空間，有保證歷史建筑活化利用的規范性；四是針對《名城條例》第五十二條歷史建筑多功能使用的免于行政許可，導致后續無法取得相關部門的行政許可和審批的問題，規定加強部門內部協作，相關部門在審批過程中，對《名城條例》第五十二條規定歷史建筑多功能使用情形界定不確定的，可征詢區規劃資源局意見。

　　（五）關于歷史建筑消防措施和管理。歷史建筑由于年代久遠，建筑本體的消防標準較低，活化利用過程中的火災危險性提高，但限于技術、經濟等問題難以達到現代消防標準，如何保證消防安全的同時解決消防審批問題成為關鍵。《實施辦法》中提到：一是制定適應歷史建筑特點和保護需求的具體建設、管理要求和保障方案；二是提出住房和城鄉建設行政管理部門負責組織歷史建筑修繕利用工程的消防設計方案論證以及消防設計審查、驗收、備案、抽查工作；三是通過住建部門的指導，采取防火安全措施提高火災防控和滅火應急救援能力。